濟寧市老舊小區改造市場化案例獲住建部推廣

日前，住房城鄉建設部印發了《金融支持市場力量參與城鎮老舊小區改造案例的函》，遴選總結了全國加快城鎮老舊小區改造金融支持的6個案例的實踐經驗，為全國范圍內推進相關工作提供參考借鑒。其中，我市老舊小區改造“4+N”模式經驗做法入選。 去年以來，市住建局結合城市有機更新，把老舊小區作為“美好環境與幸福生活共同締造”的戰略基點，提高老舊小區改造標準、拓展改造深度、創新改造模式，積極打造老舊小區改造的“濟寧經驗、山東模式、全國典范”，人民群眾的幸福感、獲得感、安全感不斷提高。

一是政策引導為支點，激發市場參與積極性。出臺《濟寧市支持城鎮老舊小區改造十條措施》和《改造工作流程的指導意見》，放寬建筑密度、容積率等指標限制，“允許將行政事業單位、國有企業的閑置土地及房產，按程序調整容積率、改變土地用途，建設公共配套設施”，為市場化運營留夠空間，平衡改造資金，激發社會資本參與老舊小區改造的積極性。

二是多元融資為鉸點，深化“政企”良性互動。推進政府、市場同向發力，爭取上級資金、強化地方資金支持，拉入市場主體，推動多元融資、多方參與。今年以來，共爭取市級以上改造資金5.36億元，發行地方政府債券1.52億元；任城區、高新區將財政資金、資產注入區屬平臺公司，作為項目改造運營主體，并引入愿景集團聯合成立“綜合運營平臺”，發揮項目融資主陣地、主平臺作用，負責設計、施工及運營；魚臺縣通過盤活存量資源，規劃建設鄰里中心，將閑置用房整體打包改造社區配套設施，利用項目盈利實現項目平衡，成功獲批農發行2億元貸款，構筑了開放性融資體系。

三是收支平衡為基點，促進微盈利可持續。將城市資源作為小區資源，“跳出圍墻”、多元融資、共建共享，統籌推進老舊小區改造。任城區馬驛橋大片區統籌平衡項目，圍繞拓展還款來源，統籌規劃小區周邊閑置宿舍樓等資源，整合建設“黨建文化高地、政務下沉實體、保障服務中心、便民惠民平臺”，新增居民停車、助餐、養老、托幼等收益性服務設施，使其成為馬驛橋等老舊小區的“綜合鄰里中心”?？禈蚪鹈A居跨片區統籌項目，通過改建、新建小區內外4處閑置資源，打造便民中心、建設租賃商鋪、完善服務設施，進行綜合運營盈利，實現資金平衡。兗州區將7個小區合并為東苑小區，新建社區食堂、日間照料等商業設施，年收益近300萬元，實現了小區改造的后續管養。魚臺縣鄰里中心作為老舊小區改造平衡資源，總建筑面積3萬平方米，總投資2.6億元，建設生活中心、教育培訓中心、社區服務中心、城市農貿集市等多功能為一體的公共服務配套設施，通過打造15分鐘生活圈，提供全業態的社區便民服務。在滿足周邊居民生活所需的同時，通過市場化長效運營，運營產生收益用于彌補老舊小區改造資金缺口及鄰里中心建設投資、銀行貸款還本付息。

四是創新思路為撬點，綻放老舊小區新活力。聯合專營單位、小區居民成立了“飛線整治聯盟”，由建設單位負責開挖地下管溝、埋設管道，各專營單位按照施工劃片將線路接入“弱電綜合管槽”，所有弱電實現了“共溝、共管、共箱、共槽”，居民通過分支箱轉換網絡插頭，即可更換網絡運營商。同時預留了5G通訊網線、智慧物業線路等管位，為“新基建”走進老舊小區留足了升級空間，該經驗被住建部工作簡報全國推廣。通過盤活閑置空間，發展“小區微經濟”，增設樂善會客廳、手工作坊，定期舉辦“跳蚤”市場，融合夜經濟、地攤文化，打造具有“煙火氣息”的活力街區。尊重小區個性，聽取居民意見，嵌入文化元素，傳承歷史文脈。強化長效管理，注重老舊小區改造后續管護，對接管改造后的老舊小區物業企業，連續3年給予每月每平方米0.2元的財政補助，提高了物業企業參與老舊小區管理的積極性，逐步建立長效管理機制。

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